¿Sabía que millones de metros cuadrados de propiedad estatal en el Perú carecen de un registro actualizado, lo que frena proyectos de inversión y el desarrollo de infraestructura? El Saneamiento de Bienes Estatales es la herramienta jurídica fundamental para corregir esta realidad, dotando de Seguridad Jurídica a los predios de propiedad pública, desde escuelas y hospitales hasta terrenos reservados para el desarrollo nacional.
Este artículo, basado en el Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley N° 29151 (Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales) y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA, desglosa paso a paso el procedimiento especial que las entidades públicas deben seguir obligatoriamente para actualizar el Registro de Predios y el Sistema de Información Nacional de Bienes Estatales (SINABIP).
1. El Fundamento: ¿Qué es el Saneamiento Físico Legal Estatal?
El Saneamiento Físico Legal (SFL) es el proceso técnico y legal destinado a reflejar en el Registro la realidad física y jurídica de un predio. Un predio se considera saneado cuando el inmueble, los derechos reales y los actos que recaen sobre él están debidamente inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
1.1. Marco Legal y Obligatoriedad
El procedimiento especial de Saneamiento se rige por:
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TUO de la Ley N° 29151: Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
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Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA: Reglamento que regula el procedimiento.
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Ley N° 32019 (Mayo 2024): Esta reciente modificación legal ha reforzado la obligatoriedad, estableciendo que las entidades están obligadas a efectuar el SFL de oficio y progresivamente bajo responsabilidad administrativa funcional.
1.2. Ámbito de Aplicación
Este procedimiento especial se aplica a dos grandes supuestos:
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Predios/inmuebles de propiedad de entidades públicas (adquiridos por cualquier título).
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Predios/inmuebles de propiedad estatal que se encuentran en posesión de entidades públicas y que han sido construidos, ampliados o rehabilitados para fines públicos (como un colegio, comisaría u hospital).
Exclusión Clave: No procede el SFL sobre aquellos predios que se encuentren inmersos en un proceso judicial o arbitral en trámite donde se cuestione el derecho de propiedad o posesión del Estado.
2. El Procedimiento Especial de Saneamiento Físico Legal (PESFL)
El SFL de bienes estatales se desarrolla a través de un procedimiento especial con etapas claramente definidas.
Las 8 Etapas del PESFL
El proceso especial se articula en las siguientes fases obligatorias:
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Diagnóstico Físico Legal: Identificación, recopilación de información y análisis de la situación catastral y registral del predio.
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Elaboración de Documentos: Preparación de los documentos técnicos (planos con coordenadas UTM) y legales (Declaración Jurada y Acto Administrativo de Saneamiento).
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Notificación y Publicación: Dar a conocer el saneamiento a los posibles afectados (Sujetos Pasivos).
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Anotación Preventiva: Inscripción temporal del proceso en la SUNARP.
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Oposición: Periodo de defensa para terceros afectados.
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Inscripción Registral Definitiva: La culminación del saneamiento en la partida registral.
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Actualización en el SINABIP: El registro en el Sistema de Información Nacional de Bienes Estatales.
2.1. Actos de Saneamiento Directo: La Vía Rápida
Existen actos que se inscriben directamente, sin requerir el procedimiento de notificación ni publicación, agilizando la gestión predial:
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Aclaración de Dominio o Aclaración del Destino de Aportes.
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Declaratoria o Constatación de Edificación (Fábrica).
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Actos de modificación física sin cambio de titularidad, como subdivisión, acumulación, desmembración o independización.
3. Garantías de Terceros y la Oposición
Para proteger los derechos de terceros, el reglamento establece mecanismos de publicidad y defensa:
3.1. Anotación Preventiva y su Vigencia
Tras la notificación y publicación, la entidad solicita a SUNARP la Anotación Preventiva del acto de saneamiento.
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Plazo de Vigencia: La anotación preventiva tiene una vigencia de seis (6) meses, y puede prorrogarse por única vez y por el mismo plazo. Su caducidad es de pleno derecho al vencimiento del plazo.
3.2. Mecanismo de Oposición
Cualquier entidad o particular que se considere afectado tiene 30 días hábiles desde la última notificación o publicación para formalizar su oposición. La oposición suspende el procedimiento de SFL hasta que se resuelva.
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Oposición entre Entidades: Es resuelta en sede administrativa por la SBN (Superintendencia Nacional de Bienes Estatales).
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Oposición de Particulares: Debe ser tramitada a través de la vía judicial.
4. La Clave de la Titularidad: Inmatriculación y Afectación en Uso
Uno de los objetivos primordiales del SFL es la Inmatriculación (primera inscripción de dominio). La forma en que se inscribe la titularidad varía según la documentación que posea la entidad:
| Situación del Predio | Inscripción de Dominio | Carga Adicional |
| Con Título de Fecha Cierta | Se inscribe a favor de la Entidad Pública. | Ninguna (salvo cargas preexistentes). |
| Con Posesión (Sin Título) | Se inscribe a favor del Estado Peruano. | Se inscribe automáticamente la Afectación en Uso de manera indeterminada en favor de la entidad que ejerce el servicio público. |
4.1. Precedente de Servicio Público (Resolución 0944-2025-SUNARP-TR)
Un precedente reciente del Tribunal Registral ha clarificado un aspecto crucial para el saneamiento de predios destinados a servicios públicos que, curiosamente, están inscritos a nombre de particulares (por ejemplo, Comunidades Campesinas).
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La entidad solo necesita acreditar el supuesto específico de uso público o de servicio público y su preexistencia.
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No es necesario que la entidad demuestre un título de adquisición o un tracto sucesivo (cadena de transferencias) del titular registral.
En estos casos, la inscripción de dominio se realiza a favor del Estado, con la consecuente Afectación en Uso a favor de la entidad que presta el servicio.
5. Retos y Perspectivas del Saneamiento 2024-2025
El compromiso del Estado peruano con el SFL es innegable. La Ley N° 32019, que modifica la Ley 29151, busca fortalecer el procedimiento, haciendo recaer la responsabilidad en las entidades para que el avance en el saneamiento sea progresivo.
Además, actualmente existe un proyecto de modificación del D.S. 008-2021-VIVIENDA (publicado para consulta en junio de 2025) que busca alinear la normativa con el Decreto Legislativo N° 1559, con el objetivo de facilitar la inversión privada vinculada a predios estatales y optimizar aún más los plazos.
Conclusión: El Saneamiento de Bienes Estatales es más que un mero trámite administrativo; es la puerta de entrada a la formalización de la propiedad pública, esencial para la planificación territorial, el desarrollo de infraestructura y, en última instancia, la gobernanza eficiente del territorio nacional.
Para una explicación más detallada sobre las disposiciones reglamentarias de la Ley 29151, puede consultar el siguiente video: Reglamento de la Ley 29151 (Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA) – YouTube. Este recurso profundiza en el Reglamento de la Ley 29151, que es la base del saneamiento de bienes estatales que acabamos de describir.
