¿Posees un terreno rural en Perú sin tener el título de propiedad definitivo y te preocupa la seguridad jurídica de tu inversión? En la vasta geografía de nuestro país, desde las fértiles tierras de La Libertad hasta la Amazonía, miles de agricultores y poseedores enfrentan esta realidad. Afortunadamente, el Estado peruano ha fortalecido el marco legal para el saneamiento de predios rústicos, impulsando la formalización a través de leyes clave como la Ley N° 31145 y la reciente Ley N° 32371, complementadas por el Decreto Supremo N° 014-2022-MIDAGRI.
Este artículo es tu guía didáctica para comprender y navegar los procedimientos de formalización, que abarcan desde la regularización de derechos posesorios en propiedad estatal y particular, hasta la inscripción de transferencias de dominio que buscan el tracto sucesivo. ¡Asegura tu patrimonio y accede a todos los beneficios de la formalidad!
1. ¿Por Qué es Vital Formalizar un Predio Rústico en Perú?
La informalidad en la tenencia de la tierra rural es un problema histórico en Perú, generando incertidumbre y limitaciones. Formalizar tu predio rústico significa inscribirlo en el Registro de Predios de la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), y esto trae consigo beneficios invaluables:
- Seguridad Jurídica y Protección: Tu título de propiedad te protege de invasiones, fraudes y disputas por límites. El Estado reconoce tu derecho.
- Acceso a Crédito y Financiamiento: Los bancos y entidades financieras exigen la formalidad para otorgar préstamos agrícolas, créditos hipotecarios o de inversión, impulsando tu productividad.
- Valorización de tu Propiedad: Un predio con título inscrito tiene mayor valor en el mercado y facilita futuras transacciones de compra-venta o herencia.
- Acceso a Programas de Desarrollo: Podrás participar en programas estatales de apoyo a la agricultura, infraestructura rural y desarrollo productivo.
- Planificación y Ordenamiento Territorial: Contribuye a un catastro nacional preciso, base para una mejor gestión de recursos, servicios y el desarrollo sostenible de tu comunidad.
2. El Nuevo Marco Legal: Leyes 31145 y 32371, y el D.S. N° 014-2022-MIDAGRI
El Estado peruano ha realizado esfuerzos significativos para simplificar y agilizar los procedimientos de formalización. Las normativas más relevantes, vigentes en la actualidad (junio de 2025), son:
2.1. Ley N° 31145: Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales
Publicada en abril de 2021, esta ley marcó un hito al transferir a los Gobiernos Regionales (GOREs), a través de sus Direcciones Regionales de Agricultura (DRA) o sus gerencias agrarias (como la Gerencia Regional de Agricultura de La Libertad), la competencia exclusiva para llevar a cabo los procesos de saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos.
Aspectos clave de la Ley 31145:
- Rol Protagonista de los GOREs: Son los entes responsables de todo el proceso, desde el diagnóstico hasta la titulación e inscripción.
- Enfoque Integral: Aborda diversas situaciones: predios rústicos de propiedad estatal, predios rústicos de propiedad particular (con o sin titulación), y también predios de comunidades campesinas y nativas.
- Simplificación de Procedimientos: Busca agilizar los trámites para reducir los plazos de formalización.
2.2. Decreto Supremo N° 014-2022-MIDAGRI: Reglamento de la Ley N° 31145
Publicado en julio de 2022, este Decreto Supremo reglamenta y detalla los procedimientos que deben seguir los Gobiernos Regionales para aplicar la Ley N° 31145. Es la guía operativa para los funcionarios y una referencia fundamental para los ciudadanos.
Aspectos clave del D.S. N° 014-2022-MIDAGRI:
- Detalle de los Procedimientos: Especifica los requisitos, plazos y etapas para cada tipo de formalización.
- Valoración de la Posesión: Otorga un gran peso a la posesión continua, pacífica y pública como requisito fundamental para la formalización.
- Criterios de Georreferenciación: Establece los estándares técnicos (coordenadas UTM, Datum WGS84) para los levantamientos topográficos y planos.
2.3. Ley N° 32371: Una Reciente Actualización (Vigente en 2025)
Publicada Mediante la Ley N°32371 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 7 de junio de 2025, se aprobó la modificación de los numerales 6.1. y 6.2. del artículo 6 y se incorporó la disposición complementaria final séptima a la Ley N°31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales Esta ley busca fortalecer o ajustar algunos aspectos de la Ley N° 31145, probablemente enfocándose en:
- Agilización Adicional: Posiblemente nuevos mecanismos para acortar plazos.
- Mayor Flexibilidad: Consideración de casos específicos o atenuación de requisitos en ciertas situaciones.
- Coordinación Interinstitucional: Énfasis en la articulación entre GOREs, SUNARP y MIDAGRI.
La modificatoria consiste en lo siguiente:
Redacción anterior
Artículo 6. Regularización de derechos posesorios en predios de propiedad del Estado
6.1 Los poseedores de un predio rústico de propiedad del Estado, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua, podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2015.
6.2 En el caso de los poseedores en tierras eriazas habilitadas de propiedad del Estado, destinadas íntegramente a la actividad agropecuaria, podrán regularizar su situación jurídica mediante el procedimiento de adjudicación directa, previo pago del valor arancelario del terreno, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2015.
Nueva redacción
Artículo 6. Regularización de derechos posesorios en predios de propiedad del Estado
6.1 Los poseedores de un predio rústico de propiedad del Estado, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua, podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2020.
6.2 En el caso de los poseedores en tierras eriazas habilitadas de propiedad del Estado, destinadas íntegramente a la actividad agropecuaria, podrán regularizar su situación jurídica mediante el procedimiento de adjudicación directa, previo pago del valor arancelario del terreno, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2020.
Asimismo, se incorpora la disposición complementaria final séptima a la Ley, la cual señala que la existencia de procesos judiciales en trámite o concluidos, destinados a obtener la desocupación de predios rurales de propiedad del Estado, no es impedimento para que los gobiernos regionales asuman la titularidad de dichos predios o áreas que les permita llevar a cabo los procedimientos de saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas. Los gobiernos regionales, a través de sus procuradurías, comunicarán a los juzgados que conocen los referidos procesos judiciales, la asunción de la titularidad de los terrenos materia de litis, a efectos de que opere la sucesión procesal. Asimismo, los gobiernos regionales autorizarán a sus procuradores a interponer el desistimiento de las pretensiones en dichos procesos judiciales.
El Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego adecuará el Reglamento de la Ley a las modificaciones antes señaladas dentro de los 90 días calendario contados a partir de su entrada en vigor.
3. Procedimientos de Formalización: Tu Ruta hacia la Propiedad
La formalización de predios rústicos se clasifica según la situación de origen del predio:
3.1. Regularización de Derechos Posesorios en Predios del Estado
Este procedimiento aplica a aquellos ciudadanos que han poseído pacífica, pública y continuamente un terreno de propiedad del Estado (parte del dominio privado del Estado) con fines agrícolas, ganaderos u otros fines rurales.
Pasos Clave:
- Identificación y Diagnóstico: La Gerencia Regional de Agricultura (GRA) de tu GORE (ej. GRA La Libertad) identifica predios susceptibles de formalización en su jurisdicción.
- Solicitud y Empadronamiento: El poseedor presenta una solicitud a la GRA, adjuntando documentos que acrediten su posesión (constancias, recibos de servicios, testimonios, etc.).
- Inspección Ocular y Levantamiento Topográfico: Técnicos de la GRA realizan una visita al terreno para verificar la posesión y realizar el levantamiento topográfico, georreferenciando el predio.
- Notificación y Publicidad: Se notifica a colindantes y se publican avisos para que terceros puedan presentar oposiciones, si las hubiera.
- Evaluación Legal y Técnica: La GRA evalúa la documentación y el informe técnico, verificando el cumplimiento de los requisitos.
- Emisión de Título de Propiedad: Si todo es conforme, la GRA emite la Resolución de Adjudicación de Propiedad y el Título de Propiedad a favor del poseedor.
- Inscripción en SUNARP: El título es enviado a la SUNARP (Oficina Registral de Trujillo, en tu caso) para su inscripción en el Registro de Predios, convirtiéndote en propietario formal.
3.2. Regularización de Derechos Posesorios en Predios de Propiedad Particular
Este caso ocurre cuando una persona posee un terreno rústico que, registralmente, aún figura a nombre de un particular, pero el poseedor ha ejercido la posesión por el tiempo que la ley exige (generalmente 5 o 10 años, según el tipo de prescripción). Aquí el proceso puede ser vía administrativa (GRA) o judicial/notarial (prescripción adquisitiva).
Pasos Clave (Vía GRA bajo Ley 31145):
- Solicitud a la GRA: Similar al caso anterior, el poseedor solicita el saneamiento, acreditando la posesión y, si es posible, el origen de la misma (ej. contrato de compraventa sin inscribir).
- Investigación y Notificación al Titular Registral: La GRA investiga la partida registral y notifica al titular registral para que ejerza su derecho de defensa o se allane.
- Evaluación de la Posesión: Se verifica que la posesión sea pública, pacífica, continua y a título de propietario por el tiempo requerido.
- Emisión de Título / Declaratoria de Prescripción: Si se cumplen los requisitos y no hay oposición fundada, la GRA puede emitir un título de propiedad por prescripción adquisitiva administrativa o formalizar el derecho del poseedor.
- Inscripción en SUNARP: El título se inscribe en SUNARP, cancelando o modificando la partida anterior.
3.3. Formalización por Tracto Sucesivo de Transferencias de Dominio
Este procedimiento busca regularizar la cadena de transferencias (compra-ventas, herencias) que no fueron inscritas en SUNARP, hasta llegar al actual poseedor. Es decir, el predio sí tiene una partida registral, pero no está a nombre del actual poseedor debido a la informalidad de las transferencias intermedias.
Pasos Clave:
- Investigación Registral y Posesoria: El solicitante (actual poseedor) acude a la GRA para presentar su caso. Se investigan la partida registral del predio y se recolecta la documentación de las transferencias no inscritas (contratos privados, recibos, etc.).
- Identificación de los Antecesores: Se busca a los anteriores propietarios registrales y a los poseedores que forman la cadena de transferencias.
- Requerimiento y/o Notificación: Se notifica a los involucrados en la cadena para que regularicen o confirmen las transferencias.
- Saneamiento de la Cadena: La GRA puede emitir un acto administrativo que reconozca la validez de las transferencias intermedias no inscritas, siempre que se demuestre la autenticidad y continuidad de la cadena.
- Inscripción en SUNARP: Se inscriben las transferencias sucesivas hasta llegar al actual propietario en la misma partida registral o abriendo una nueva.
4. Requisitos Comunes y Elementos Clave en Cualquier Formalización
Aunque los procedimientos varían, algunos elementos son transversales:
- Acreditación de la Posesión: Documentos que prueben que has poseído el terreno (recibos de servicios, constancias comunales, declaraciones juradas de vecinos, pruebas de mejoras en el terreno, etc.).
- Identificación del Predio: Planos de ubicación y perimétricos georreferenciados (UTM, Datum WGS84) elaborados por un profesional verificador (ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado).
- Ausencia de Oposición: No debe haber oposición fundada de terceros que acrediten mejor derecho.
- Pago de Tasas: Las tasas administrativas correspondientes por los trámites.
- Ausencia de Superposición: El predio no debe superponerse con Áreas Naturales Protegidas, sitios arqueológicos o terrenos de uso público intangible.
5. ¿Dónde Acudir en La Libertad para Formalizar tu Predio Rústico?
Si te encuentras en la región de La Libertad y deseas formalizar tu predio rústico, tu primer punto de contacto es la Gerencia Regional de Agricultura (GRA) del Gobierno Regional de La Libertad, ubicada en Trujillo. Ellos son la entidad competente para iniciar, tramitar y resolver tu solicitud de saneamiento y titulación bajo la Ley N° 31145 y su reglamento.
Además, puedes obtener orientación en las Oficinas Zonales de SUNARP (como la Oficina Registral de Trujillo) para consultas sobre el estado registral de tu predio o los requisitos de inscripción una vez que obtengas tu título.
6. ¡No Esperes Más! Los Beneficios de la Formalidad Son Inmensos
El proceso de formalización de predios rústicos es una inversión en tu futuro y el de tu familia. A pesar de los desafíos burocráticos, el nuevo marco legal (Leyes 31145 y 32371, D.S. N° 014-2022-MIDAGRI) ha simplificado significativamente los trámites. Contar con un título de propiedad te abrirá las puertas al desarrollo, la inversión y la tranquilidad de saber que tu esfuerzo y patrimonio están protegidos por ley.
¡Aprovecha las oportunidades que te brinda la formalización y asegura el futuro de tu predio rústico!
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