¿Sabes qué sucede cuando tu terreno es necesario para construir una carretera, un hospital o un proyecto de inversión pública en el Perú? La ley peruana establece mecanismos claros para que el Estado adquiera la propiedad privada, garantizando siempre una compensación justa al ciudadano. El marco legal principal es el Decreto Legislativo N° 1192 (DL 1192), la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de Inmuebles, que prioriza el acuerdo amigable sobre el proceso forzoso.
Este artículo te explica de manera estructurada y didáctica cómo funcionan estos procesos vitales para el desarrollo de la Infraestructura Nacional, detallando tus derechos, la diferencia clave entre Adquisición y Expropiación, y el papel de la Tasación oficial.
1. El Fundamento Legal: El Texto Único Ordenado del DL 1192
El Decreto Legislativo N° 1192 es la norma que regula los procesos destinados a la Adquisición y Expropiación de inmuebles, la transferencia de inmuebles de propiedad del Estado y la liberación de Interferencias para ejecutar Obras de Infraestructura.
Este régimen jurídico es de interés público primordial y es de aplicación obligatoria para todas las entidades del sector público en todos los niveles de gobierno.
Principios Clave que Rigen el Proceso:
| Principio | Significado |
| Armonización de Intereses | Buscar el equilibrio entre la necesidad del Estado de ejecutar obras de manera ágil y los derechos del propietario (Sujeto Pasivo).
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| Celeridad y Eficacia | Obtener los inmuebles de manera oportuna, evitando formalismos excesivos, sin vulnerar el debido proceso.
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| Transparencia | Toda la información utilizada en los procesos debe ser de conocimiento ciudadano (principio de publicidad).
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2. Los Actores y Conceptos Esenciales
Para comprender el proceso, es crucial dominar la terminología del DL 1192:
| Término | Definición y Rol |
| Sujeto Activo | Es el Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local responsable de tramitar los procesos de Adquisición o Expropiación.
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| Sujeto Pasivo | Es el propietario o poseedor del inmueble que está sujeto a la Adquisición o Expropiación.
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| Beneficiario | Es la entidad pública (o empresa prestadora de servicios de saneamiento pública) que se convierte en titular del inmueble para ejecutar la Obra de Infraestructura.
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| Tasación | Es la fijación del valor del inmueble, que debe determinar: 1) el valor comercial del inmueble, y 2) una indemnización por el eventual perjuicio (daño emergente y lucro cesante).
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| Obras de Infraestructura | Comprenden proyectos de inversión pública, Asociaciones Público Privadas (APP) y otros mecanismos de promoción de la inversión privada.
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3. La Diferencia Crucial: Adquisición vs. Expropiación
El DL 1192 establece que la vía preferente para obtener un inmueble es la Adquisición por Trato Directo, reservando la Expropiación como la última instancia legal.
3.1. 🤝 Adquisición por Trato Directo (Vía Amistosa)
La Adquisición es la transferencia voluntaria del inmueble del Sujeto Pasivo al Beneficiario, producto de una negociación directa.
El elemento clave de esta vía es el Incentivo:
- Pago Total: El Estado paga el Valor de la Tasación (Valor Comercial + Compensación) más un Incentivo.
- Monto del Incentivo: Es equivalente al 20% del valor comercial del inmueble, y se aplica solo si el Sujeto Pasivo acepta la transferencia en el marco del proceso de Adquisición.Formalización: El acuerdo se formaliza mediante un Formulario Registral suscrito ante Notario Público.
3.2. ⚖️ Expropiación (Vía Forzosa)
La Expropiación es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada a favor del Estado. Se autoriza únicamente por Ley expresa del Congreso y se sustenta en causa de Seguridad Nacional o Necesidad Pública.
El Proceso se Inicia con el Rechazo: El proceso de Expropiación se inicia formalmente cuando el Sujeto Pasivo rechaza la oferta de Adquisición o no responde en el plazo establecido.
Indemnización Justipreciada: A diferencia de la Adquisición, en la Expropiación el pago es solo la Indemnización Justipreciada (Valor de la Tasación), sin el Incentivo adicional del 20%.
Inscripción Forzosa: Tras la aprobación de la Expropiación y la consignación del pago de la Tasación en el Banco de la Nación, el Sujeto Activo ordena la inscripción del bien a favor del Beneficiario en la SUNARP. El Registrador debe proceder con la inscripción, levantando toda carga o gravamen que exista sobre el bien.
4. La Tasación y la Protección de la Propiedad
4.1. La Tasación como Indemnización Justipreciada
El Valor de la Tasación es la base de la compensación y debe incluir el valor comercial del predio más la compensación por cualquier perjuicio que sufra el propietario (daño emergente y lucro cesante).
4.2. Efectos de la Anotación Preventiva
Antes de adquirir o expropiar, el Sujeto Activo puede solicitar a la SUNARP la Anotación Preventiva del área del proyecto.
Esta anotación tiene un efecto protector para el Estado y desincentiva la especulación:
- Se advierte a cualquier tercero de la afectación del predio.
- Las áreas bajo anotación no pueden ser objeto de acciones de saneamiento, habilitaciones urbanas, cambio de zonificación o autorizaciones de edificación.
- Si se realizan mejoras u obras después de la anotación, estas no son objeto de valorización en la Tasación.
5. Transferencia de Inmuebles de Propiedad del Estado
El DL 1192 también regula la transferencia de bienes inmuebles entre entidades del sector público y la transferencia a favor de terceros para la ejecución de proyectos de infraestructura.
Los inmuebles estatales son transferidos a la entidad pública que actuará como Beneficiario para garantizar que las Obras de Infraestructura (proyectos de inversión pública o APP) se ejecuten de manera eficiente29292929. En estos casos, el rol de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) y los Gobiernos Regionales/Locales es clave en la gestión y disposición de dichos bienes.
6. ¡Conoce tus Derechos y Negocia!
Si eres un Sujeto Pasivo afectado por un proyecto en La Libertad, Trujillo o cualquier parte del Perú, recuerda que el Trato Directo (Adquisición) es tu mejor opción, ya que te garantiza recibir el 20% de Incentivo Adicional sobre el valor comercial.
La ley promueve la transferencia voluntaria: busca siempre el acuerdo amigable con el Sujeto Activo para obtener el máximo valor por tu propiedad y contribuir al desarrollo de las Obras de Infraestructura necesarias para el país.
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